To co zostało opowiedziane w kuluarach wśród doświadczonych inwestorów oraz na szkoleniach z inwestowanie w nieruchomości nabrało w końcu rzeczywistego obrazu.
Ponieważ była to moja pierwsza inwestycja, ale nie pierwszy dom to zdobyłem ciekawe doświadczenia.
W końcu jak remontuje się dom dla siebie, to nie patrzy się na względy ekonomiczne tylko praktyczne oraz przede wszystkim ma się podobać.
Jednakże było to ciekawe doświadczenie. Najgorzej jest właśnie zacząć. człowiek musi najpierw znaleźć różne rozwiązania, tanich dostawców oraz rzetelnych wykonawców.
Więc sporo czasu poświęciłem na sprawdzanie w jakich marketach są odpowiednie ceny produktów budowlanych.
Chcesz dowiedzieć się jak inwestować w nieruchomości pod wynajem w UK? Kompleksowe szkolenie online. Zapraszam na szkolenie online: https://salakconsulting.co.uk/szkolenie-zaawansowane-z-inwestowania-w-nieruchomosci-w-uk/
I tutaj okazuje się, że różnice bywają spore. Mogę spokojne polecić zakupy na ebay, gdyż tam jest dość tanio w porównaniu do popularnych marketów.
Oczywiście budowlańcy posiadają konta trader i tym samym mają lepsze ceny. Średnio o 10% taniej od zwykłego kowalskiego. Ale jak przedstawiają rachunek do zapłaty, to oczywiste jest, że płaci się 100% ceny za produkty. Więc budowlańcy dodatkowo zarabiają na materiałach.
Oczywiście pewnym rozwiązaniem jest założenie konta w lnpg, ale jak porównywałem ceny z ebay to postanowiłem pozostać przy popularnej platformie.
Marysia podczas inspekcji na budowie
Oczywiście wszystko zależy od indywidualnej sytuacji. Moja powodowała, że członkostwo w lnpg nie miało sensu. Ale przy następnej nieruchomości to co innego. Tym bardziej, że będę miał chrapkę na taką do totalnego remontu.
Inną kwestią jest to, że nie robiłem całkowitych remontów kuchni czy łazienki, które są bardzo kosztowne. Na szczęście kupiłem dom, który nie wymagał wielkich nakładów w tych pomieszczeniach.
Najwięcej pieniędzy i pracy poszło na ogród. Ubzdurałem sobie, że chcę go zrobić na przyzwoity normalny standard. Wiele domów w UK w szczególności pod wynajem posiada zaniedbane ogrody w szczególności pomieszczenia gospodarcze oraz posiadają tradycyjne wylewki betonu zamiast ładnych obecnie paneli ogrodowych. Nie mówiąc o ładnej trawce i pomalowanym dużym płocie, co daje poczucie intymności.
Ale okazało się, że pewne czynności były opłacalne. Warto dodać, że ten projekt miał dwa cele. Jeden to wynajęcie a drugi to wyciągnięcie kapitału dzięki refinansowaniu. Aby to się udało należało dodać wartości.
I tak dom został kupiony za £76 tys. a obecnie jest wyceniany na ok. £90-£95 tys.
Cały remont wraz z kosztami zakupu nieruchomości wyniósł lekko ponad 10,000 Funtów. Same opłaty to ponad 3000 Funtów. Więc całkowity remont wyniósł ok. 7000 Funtów.
Więc jak widzisz jestem do przodu „na papierze”. Minimalnie, ale przynajmniej nie stratny. Tym bardziej, że popełniłem wiele błędów. Jak skończy mi się umowa kredytowa fix na 2 lata będę robił remortgage.
UWAGA: Koniecznie zapoznaj się z całą serią pt.: Bloger kupuje nieruchomość pod wynajem w UK
Zakładając cenę £90 tys. – £76 tys. – £10 tys. daje £4 tys.. W bardziej pozytywnym scenariuszu daje £9 tys. zysku brutto. Szału nie ma. Ale kto tutaj mówi o flipie. Cel był inne. Zakup nieruchomości na cash flaw.
Więc na tę nieruchomość patrzę w perspektywie dłużej. A dokładnie ile da mi zwrotu z czynszu w następnych dwóch, pięciu czy dziesięciu lat.
Koniecznie zobacz w jaki sposób rozliczać podatki od najmu. Zapewne wiesz, ale Landlord też musi płacić podatki w UK. KLIKNIJ TUTAJ, aby poznać szczegóły.
Czym warto podzielić się
Przede wszystkim warto sprawdzać ceny różnych wykonawców. W tym celu polecam skorzystać z serwisów typu jak mybuilder lub ratepeople. Dla przykładu jedna wycena kosztowała £1100 a najtańsza to tylko £550. Więc jak widzisz różnice są spore.
Do tego warto czasami sprawdzać czy warto zatrudnić kogoś na godziny. Oczywiście nie jest to najlepsze rozwiązanie, ale czasami pewne proste prace mogą być tego wart.
Dla przykładu wyczyszczenie ogrodu może być tańsze, jeśli kogoś zatrudnisz na godziny.
Najlepiej to zamówić kilka firm i zrobić wycenę prac.
Wybrane koszta poniesione w tej inwestycji:
Stamp duty: £2280
Land registry fee: £20
Landlord insurance: £210,87
Koszt chodnika w ogrodzie (bez robocizny): £353
Skip: £221,5
Ogrodzenie: £450
Żaluzje: £620
Wykładzina: £1099
AGD: £476
Karnisz: £20
Zamki do drzwi: £49,79
Trawa : £120
Położenie trawnika: £180
Izolacja poddasza wraz z położeniem: £330
Bath screen 1400×780: £54,99
Media: £110
Same płyty na dach: £91,37
landlordvision.co.uk: £4,76 miesięcznie
Council: £295,13
prawnik: £701,5
broker: £500
Pewnych remontów mogłem uniknąć i oddać mieszkanie w gorszym stanie. Dla przykładu nie musiałem wymieniać wszystkich wykładzin. Bardzo często wynajęte domy mają najtańsze i zarazem najgorsze wykładziny. Również zdarzają się bez podkładu. Albo jest tylko w jednym pokoju.
To samo dotyczy się żaluzji. Bywa tak, że są montowane tylko w jednym pokoju albo w ogóle. Przez to spada atrakcyjność nieruchomości. A wiadomo, że czym lepsza, tym lepszych możesz wynajmujących znaleźć i tym samym podnieść cenę najmu. A wyższa cena odstrasza pewnych wynajmujących, którzy kierują się tylko ceną.
Również podobna jest sytuacja z ogrodem. Bardzo wiele nieruchomości w UK pod wynajem posiada okropne ogrody. Jednakże tak jak napisałem wcześniej, kierowałem się również innymi wytycznymi, jak podniesieniem wartości nieruchomości. Dlatego postanowiłem tak. Gdzie się dało poprawić jej walory, aby uzyskać lepszą wycenę.
Nawet nie wiadomo gdzie, ale pieniądze wręcz rozpływają się w sklepie budowlanym. Tutaj jakąś rurkę, tam jakieś deseczki i farby i to kosztuje tylko kilkanaście, czy kilkadziesiąt Funtów. A jak się podliczy wszystko to okazuje się, że wychodzą tysiące.
Niby nieruchomość nie wymagała wielkiego wkładu w remont, ale pieniądze bardzo szybko się rozchodziły i również czasowo wychodziło bardzo słabo.
Remont bardzo się przedłużył. Czasami to nawet nie chciało mi się jechać. Tym bardziej, że nie miałem czasu na inne sprawy. Nawet ten blog, który teraz czytasz bardzo w tamtym czasie podupadł. Bo i kiedy pisać jakieś artykuły, jak to trzeba było pilnować wiele spraw związanych z remontem.
W przyszłości wolałbym to wszystko oddelegować. Kupić dom do całkowitego remontu. Ale nie bawić się już więcej w naprawy, tylko wszystko zlecić firmie budowlanej.
Oczywiście jeśli pozwolą na to finanse. Czasami tak się zdarza, że proste czynności można samemu wykonać. Dla przykładu pomalowanie płotu.
Ale doświadczenie pewne zdobyłem i na pewno będę mógł ocenić co jest skomplikowane i wymaga znacznych nakładów finansowych a co nie. Pewne remonty mogę sam wykonać, gdyż zdobyłem kontakty i doświadczenie. Inny dobrym przykładem jest wymiana szyb w oknach.
Mogę teraz okna kupić bezpośrednio od producenta.
Inną ciekawostką jest to, że opłaca się sprowadzić z Polski drzwi wejściowe. Nawet jak doliczy się koszt transportu. Takich małych lecz czasami istotnych informacji jest sporo.
To czego nie widać
Przeprowadzając remont bardzo często nie bierze się pod uwagę własnego czasu oraz paliwa.
Tak zgadza się, musiałem wielokrotnie podróżować między moim domem a inwestycją oraz różnymi sklepami. To zabierało sporo czasu oraz dużo poszło na paliwo. Jeszcze nie liczyłem ile dokładnie.
Również spowodowało to, że utraciłem potencjalne zyski z innych projektów. Na czas remontu wstrzymałem wiele innych prac. Potencjalne stracone zyski można wyliczyć. I na pewno wyniosły przynajmniej 2000 Funtów. Czyli jakbym nie brał się za remont to bym zarobił przynajmniej 2000 Funtów, a tak figa z makiem.
Wiele osób zapomina o tym zabierając się za remont nieruchomości. Doba ma tylko 24 godziny.
Poniżej kilka zdjęć pokazujących postęp prac.
Najlepiej to widać spore różnice jak porówna się efekt przed i po
Czy zrobiłem jakieś błędy.
Tak tysiące. Ale jest to jedyna droga, aby móc inwestować w nieruchomości pod wynajem, inaczej nigdy się nie zacznie.
Wiedziałem, że nie kupuję w jakiejś ekstra cenie. Zapłaciłem normalną stawkę rynkową. Widziałem, jak na rynku ciekawe nieruchomości znikały bardzo szybko. Większość nawet nie pojawia się w ogłoszeniach, gdyż agenci współpracują z wieloma inwestorami i to co lepsze to nawet nie ukazuje się na rynku.
Dlatego postanowiłem po prostu działać, bo to najlepsza metoda na zdobycie doświadczenia i po prostu rozpocząć przygodę związaną z inwestowaniem w nieruchomości. Tym bardziej, że nie ma to być moje główne źródło dochodów, a tylko dywersyfikacja przychodów.
Nawet jeśli człowiek zrobi wiele błędów, które przełożą się na kilka tysięcy funtów. To po prostu inwestycja będzie się dłużej spłacać.
Ale będzie i to jest najważniejsze, aby mieć kolejne aktywo, które generuje Cash flow.
Trudno stracę i będę nadal jeździł trzynastoletnim samochodem. Ale cel był bardzo jasny. Kupić w 2018 roku nieruchomość pod inwestycję. Trochę się przeciągało, jak to bywa przy kupnie domu w UK.
Ale to chyba każdy wie, że kupno domu w UK może trwać kilka tygodni jak i zarazem kilka miesięcy.
Jest to inwestycja ukierunkowana na wiele lat, która ma przynosić pozytywny Cash flow.
Na pewno przy zakupie kolejnej inwestycji pod wynajem będę kierował się zdobytą wiedzą. Pamiętaj, że to co człowiek nauczył się na szkoleniach nie zawsze przekłada się na rzeczywistość. Trzeba czasami pewne sprawy doświadczyć osobiście. W końcu ekspert to ten, kto popełnił najwięcej błędów.
A ten, kto jest idealny to po prostu nic nie robi.
Jeśli interesujesz się inwestowaniem w nieruchomości pod wynajem to koniecznie zapoznaj się z pozostałymi wpisami na blogu w ramach całej serii: „blogger inwestuje w dom pod wynajem w UK” oraz zapisz się na specjalną listę mailingową, gdzie wysyłam informacje związane tylko z inwestowaniem w nieruchomości.
Poznaj partnerów projektu
UWAGA: Linki z ‚*’ mogą zawierać linki afiliacyjne i mogę zarobić prowizję, jeśli skorzystasz z usług firm. Dzięki temu mogę opłacić koszty blogowania i przejść wcześniej na emeryturę. Najlepiej przed 55 rokiem życia?
UWAGA: Przedstawiam prywatne opinie i nie ponoszę odpowiedzialności za decyzje czytelników. Zawsze staram się przedstawić aktualne informacje ale mogą już być nie aktualne. Dlatego przed podjęciem decyzji proszę o ich weryfikację, oraz konsultacje z licencjonowanym doradcą finansowym. Proszę zapoznać się ze stroną: zrzeczeniem odpowiedzialności, abyś był świadom wagi przedstawionych informacji.