Posiadając nieruchomość pod wynajem warto dobrze przygotować sobie wszystko, gdyż w Anglii jest dość sporo wymagań prawnych oraz z praktycznego punktu widzenia warto zadbać wcześniej o wiele różnych spraw.
Poniżej znajduje się kilka praktycznych wskazówek odnośnie sprawnego najmu.
Przygotuj sobie plan
Wyedukuj się odnośnie tego jak legalnie wynajmować dom w Anglii
Zacznij prowadzić księgowość
Zbuduj zespół potrzebny do sprawnego zarządzania:
prawnik
broker
budowlańcy
elektryk, gazownik itp.
Określ z góry dla kogo chcesz wynająć dom i tym samym jaki potrzebujesz kupić dom
Znajdź odpowiednich najemców i wprowadź proces selekcji
Jak znaleźć dobrą nieruchomość na rynku
Warto śledzić ceny najmu
Plan
Dobry plan to podstawa i od tego warto zacząć swoją przygodę z inwestowaniem w nieruchomości pod wynajem w UK. W planie jest najważniejsza to, abyś wiedział co masz zrobić w kolejnych etapach twojej przygody związanej z inwestowaniem w drugi dom. Abyś przypadkiem w pewnym momencie nie powiedział do siebie „następnym razem tego błędu nie popełnię”. Doświadczenie zdobywa się przez robienie licznych błędów, ale niektóre mogą być bardzo kosztowne.
Dobrym przykładem może być zakup złego domu, dobór złych najemców itd. Dlatego warto korzystać z doświadczeń innych ludzi. Dobry plan to podstawa i warto zrobić go na samym początku.
Czyli na samym początku:
Do kogo chcesz kierować nieruchomość, gdzie chcesz kupić nieruchomość, za ile chcesz kupić, za ile chcesz wynająć, kto jest twoim idealnym najemcą, na jaki okres chcesz wynająć, w jaki sposób chcesz dokonać selekcji, skąd chcesz pobrać umowę najmu, kto wyremontuje twoją nieruchomość, jaki masz budżet na remont, itd.
Zainwestuj w edukację
Dobry plan to podstawa, ale jeśli nie masz wiedzy odnośnie inwestowania w nieruchomości to nie ma szans na stworzenie dobrego planu. I tym samym uniknięcie przykrych niespodzianek.
Jeśli chcesz zostać landlordem w UK to czeka cię sporo nauki. Tak się składa, że jest bardzo wiele biurokracji z najmem, oraz sporo przepisów do ogarnięcia. Od sprawdzania najemców, czy mają prawo najmu po obowiązki związane np. z sprawdzeniem Gas Safety, licencji, czy Fire Risk Assessment. Brak wiedzy w tej materii może być bardzo kosztowne dla ciebie.
Nie tylko z powodu kar finansowych, ale również ogromnymi kosztami jak: firma ubezpieczeniowa może odmówić wypłaty odszkodowania, najemca może pozwać cię do sądu. Możesz również zostać osądzony i wylądować w więzieniu.
Dlatego twoja przygoda związana z inwestowaniem w nieruchomości powinna zacząć się od edukacji. Pytanie gdzie zdobyć taką edukację. Najlepiej zacząć od ogólno dostępnej wiedzy w postaci licznych blogów, kanałów YouTube czy podcastów.
Zacznij subskrybować popularne serwisy związane z rynkiem nieruchomościowym
Nawiąż kontakty z innymi landlordami
Warto dołączyć do stowarzyszeń dla landlordów
Warto nawiązać kontakty z agentami nieruchomości
Wykup szkolenie przeznaczone dla landlordów dzięki któremu uzyskasz szybki dostęp do odpowiedniej wiedzy
Poszukaj mentora
Im więcej posiądziesz wiedzy tym mniej popełnisz głupich i kosztownych błędów.
Zacznij prowadzić księgowość
Być może tego nie wiesz, ale jeśli już wynajmiesz dom to będziesz musiał opłacić podatki. Oczywiście i tutaj jest wiele zależność. I nie mam na myśli tego, czy inwestować jako osoba prywatna, czy za pośrednictwem spółki SPV.
Jeśli dopiero zaczynasz to na pewno będzie cię czekać wiele podstawowych zagadnień związanych z właściwym księgowaniem wydatków twojej inwestycji.
Począwszy od zarejestrowania dochodu z najmu w urzędzie skarbowym, czyli w HMRC po prowadzenie prostej księgowości. Oczywiście jeśli chcesz. Nie ma takiego obowiązku. Możesz płacić podatek z całego czynszu i nic nie rozliczać.
Na początku może to być zwykły arkusz w Excelu. Warto rozważyć programy przeznaczone dla landlordów. Mogą to również być profesjonalne serwisy księgowe jak quicbooks* czy jakiś darmowy odpowiednik.
Inną kwestią jest to w jaki sposób prowadzić takie rozliczenie. Co może być kosztem a co nie. Jeśli jeszcze tego nie wiesz to koszta mogą podlegać pod rozliczenie najmu lub sprzedaż domu. Być może będziesz musiał się tutaj doszkolić, skorzystać ze szkoleń lub kontaktu z księgowym. Gdyż wiele zależy od twojej sytuacji.
Praktyczną wskazówką może być to, że warto przechowywać dowody wydatków jak paragony czy faktury. Tutaj zachęcam do skorzystania z zapisu webinaru z księgowym https://www.szkolenia.salakconsulting.co.uk/courses/jak-unikac-bledow-podczas-inwestowania-w-nieruchomosci-pod-wynajem-w-uk/preview , gdzie za symboliczną opłatą uzyskasz sporo odpowiedzi. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej to zapraszam na wpis blogowy pod tym linkiem: https://www.moneygrabbing.co.uk/jak-unikac-bledow-podczas-inwestowania-w-nieruchomosci-pod-wynajem-w-uk/
Zbuduj zespół
Inwestowanie w nieruchomości pod wynajem to przede wszystkim dobre planowanie oraz budowanie zespołu.
I aby zrealizować plan od kupna po wynajem potrzebujesz odpowiednich ludzi. Przede wszystkim nie obejdzie się bez brokera i prawnika. Najczęściej prawnik zostanie zaproponowany przez brokera lub agencję, która będzie pośredniczyć w sprzedaży. Od ciebie zależy z kogo skorzystasz.
Jak już kupisz to zapewne nie obejdzie się bez remontów. I tutaj przyda się dobry budowlaniec, najlepiej z polecenia. Nawet jeśli nie planujesz remontu i zakupisz nieruchomość w dobrym stanie to prawo będzie od ciebie wymagać pewnych czynności, gdzie nie obejdzie się bez osoby, która sprawdzić bojler czy instalację elektryczną. I tutaj warto poszukać sprawdzone osoby.
Być może warto skonsultować się z księgowym. Być może twoja sytuacja jest specyficzna i w twojej konkretnej sytuacji warto zainwestować w nieruchomość za pośrednictwem spółki celowej SPV. Ostatnie zmiany podatkowe a mam na myśli Section 24 trochę namieszały na rynku.
Do zespołu warto poszukać mentora lub innego landlorda. Nie ma jak korzystanie z doświadczeń innych ludzi. W czasach pandemii warto dołączyć do zamkniętych dedykowanych grup na Facebooku.
Dobrym przykładem jest moja grupa na Facebooku. Również dedykowane zamknięte grupy. Najczęściej spotkasz takie grupy prowadzone przez różnych szkoleniowców z inwestowania w nieruchomości pod wynajem.
Dla kogo chcesz wynająć dom
Warto na samym początku sprecyzować dla kogo chcesz wynająć dom. Dzięki temu będziesz wiedział jaki dom potrzebujesz, jaką wiedzę zdobyć oraz jakie wymagania prawne spełniać. Nie wspominając o licencji na HMO, czy ograniczeniach w ramach Section 4.
Dlatego zadaj sobie pytanie, komu chcesz wynająć dom:
studentom
osobom na benefitach
profesjonalistom
rodzinom
Osobom na emeryturze
na krótki termin albo na długi termin
W zależności komu chcesz wynająć należy znaleźć odpowiednią nieruchomość. Osoby z małym dochodem jak studenci będą szukać pokoju a nie całego domu. Natomiast rodziny będą szukać całego domu w spokojnej okolicy. Emeryci raczej skuszą się na bungalow. Dla pewnych grup ważny będzie podjazd, dostęp do węzłów komunikacyjnych, czy szkół.
Dopóki nie wiesz komu chcesz wynająć, tak naprawdę nie wiesz co chcesz kupić. Domy na pokoje wymagają licencji HMO. Więc wracam tutaj z odpowiednią wiedzą. Może się okazać, że kupisz dom z myślą o najmie dla studentów i nie będziesz mógł go wynająć ze względu na tzw. Article 4. Więc inwestycja czasu i pieniędzy w wiedzę może bardzo szybko się zwrócić.
Równie istotne jest to, aby wiedzieć jaki dom kupić oraz gdzie.
Należy wiedzieć jak prezentują się ceny sprzedaży do najmu. Najgorsze co może się wydarzyć, to kupić dom drogo i tanio wynająć ze względu na złe przygotowanie. Dlatego tutaj kłania się matematyka i wyliczenia opłacalności.
Warto sprawdzić czym jest:
Rentowność rental yeld netto i brutto, ROI, ROE
Powyższe wartości na pewno pomogą tobie w zakupie odpowiedniej nieruchomości pod wynajem, aby mogła dawać tobie zadowalające wartości Cash flow.
Dobór najemców
Dla wielu osób dobór najemców może stanowić pewien problem. Nie od dziś wiadomo, że są pewne osoby, które posiadają dar przekonywania i możesz trafić na taką osobę, która zauroczy cię. Jednakże może się okazać, że nie powinieneś takiej osobie wynajmować nieruchomość. Dlaczego. Wyobraź sobie, że ktoś przestaje tobie spłacać czynsz i nawet nie myśli o wyprowadzce. A kwestie prawne zna lepiej od ciebie.
Wówczas może się okazać, że będzie to jedna z droższych lekcji w twoim życiu.
Dlatego tak ważne jest to, aby dobrać odpowiednich najemców. Do tego mogą służyć dobrze przygotowane procedury doboru odpowiednich najemców. Niestety, ale należy przeprowadzić casting. Inaczej tego się nie da nazwać. Również należy to uczynić zgodnie z prawem i mam tutaj na myśli wymagania w ramach Right to rent czy polityki prywatności.
W tej kwestii liczy się doświadczenie oraz odpowiednie przygotowanie. W moim szkoleniu zaawansowanym z inwestowania w nieruchomości jest przygotowany cały moduł odnośnie doboru najemców oraz wiele różnych narzędzi, które w tym pomagają i eliminują potencjalnych złych najemców.
Kupno odpowiedniej nieruchomości
Już wcześniej wspomniałem, że należy najpierw sprecyzować komu chcesz wynająć nieruchomość i trochę wspomniałem o doborze nieruchomości. Jest to dość ważny temat, aby zakupić dobry dom, gdyż i tutaj błędy mogą być kosztowne.
Na początku warto rozejrzeć się po okolicy, gdzie chcesz kupić dom. Są serwisy, które pomagają w ocenie nieruchomości i mam na myśli takie aspekty jak bezpieczeństwo, dostęp do służby zdrowia, czy edukacji. Położenie nieruchomości jest bardzo ważne.
Wystarczy wspomnieć o tym, że może znajdować się na terenie zalewowym. Więc polecam kupować tam, gdzie nie ma powodzi.
Być może warto zakupić nieruchomość wymagającej remontu. Wówczas masz możliwość kupić taniej za sprawą skutecznej negocjacji i podnieść wartość przez remont i jeśli to możliwe to dodanie np. dodatkowej sypialni. Wówczas wartość takiej nieruchomości znacznie wzrośnie i będzie można wyciągnąć zainwestowany kapitał dzięki remortgage.
Śledź ceny najmu
Jeśli planujesz zakup domu pod wynajem to należy wiedzieć nie tylko za ile kupisz dom, ale również za ile go wynajmiesz. Tak się składa, że są lepsze i gorsze dzielnice. Pewne nieruchomość mogą dawać wyższe rentowności niż inne. Być może w twoim mieście 3-bed ma spore wzięcie i jest dużo droższy najem niż 2-bed a różnica w cenie sprzedaży domu jest niewielka.
Gdy zaczniesz śledzić rynek to zaczniesz go lepiej czuć.
A być może warto zainwestować w innym mieście, gdzie popyt na najem jest o wiele większy. Być może mieszkasz w mieście, gdzie rynek najmu jest słaby. Czy posiadasz taką wiedzę? Najgorsze co może się przydarzyć, to zakup domu i problem z wynajęciem ze względu na brak chętnych.
Na szczęście są narzędzia do sprawdzania popytu najmu.
Inną kwestią jest to, że ceny mogą być wysokie, co może potencjalnie przekładać się na niską wartość rentowności. Więc jest wiele zmiennych, które mogą determinować to, czy twoja inwestycja w nieruchomość pod wynajem będzie opłacalna.
Jeśli interesujesz się inwestowaniem w nieruchomości to koniecznie dołącz do zamkniętej listy mailingowej oraz zgarnij bonusy jak np. darmową listę kontrolną dla landlorda w UK.
#jakkupićdomwUK #jakzostaćprywatnymlandlordemwUK #drugidomwUK #inwestowaniewUK #kupno2domuwUK #planowanieinwestycjiwnieruchomości #jakzaplanowaćkupnodrugiegodomuwUK #jakzacząćinwestowaćwUK