Dzisiaj będę chciał pokazać jak inwestycja przekłada się na liczby. Czyli ile można na tym zarobić, jakie są koszta, kiedy inwestycja się zwróci.
Na początek to trzeba ustalić, czy inwestycja zarabiania na siebie.
I tak należy podać kilka liczb:
Zakup nieruchomości: £76,000
Remont wraz z opłatami: ok. £10,000
Rata kredytu: £137,74 (w kredycie był cashback, ale dla uproszczenia wyliczeń nie biorę go pod uwagę, realne oprocentowanie ok. 2,3…%)
Roczny rent: 12*£575= £6,900
Mortgage to: £57,000
Gross yeild = 6,900 / 86,000 = 8% (cena nieruchomości wraz z poniesionymi kosztami)
Gross yeild = 6,900 / 76,000 = 9% (cena nieruchomości bez poniesionych kosztów)
Gross yeild to nic innego jak rentowność brutto. Czyli dochód generowany przez aktywo podzielone przez jego cenę.
Chcesz dowiedzieć się jak inwestować w nieruchomości pod wynajem w UK? Kompleksowe szkolenie online. Zapraszam na szkolenie online: https://salakconsulting.co.uk/szkolenie-zaawansowane-z-inwestowania-w-nieruchomosci-w-uk/
Wzór na Gross yeld:
Gross Yield = Annual Rent / Property Value
Inny popularnym wskaźnikiem jest net yeld. Nazywamy to rentownością i jest kluczowym wskaźnikiem decydującym opłacalności inwestycji.
Czym się różni Gross yeld od net yeld? Przede wszystkim rentowność brutto nie uwzględnia kosztów. I oblicza procent na podstawie kosztu nieruchomości (ewentualnie wartości rynkowej) przez dochód generowany przez daną nieruchomość.
Natomiast net yeld to wszystko po wydatkach. Uwzględnia wszystkie wydatki i opłaty związane z posiadaniem nieruchomości. Więc taka wartość oddaje bardziej rzeczywistą wartość inwestycji. Również obliczenie jest trudniejsze.
Wzór na net yeld:
Net yield = (weekly rental x 52) – costs / property value x 100
Do tego dochodzą pewny koszta.
Jakie są to koszta? Dość sporo o tym pisałem w ostatnim artykule pt. „remont nieruchomości pod wynajem” oraz „Landold a podatki – jak sobie z tym poradzić”
Pamiętaj rentowność netto to roczny zysk (dochód minus koszta) wygenerowany przez aktywno podzielony przez jego cenę.
Jeśli szukasz odpowiedzi jaki wskaźnik jest lepszy to zdecydowanie polecam net yeld.
Oczywiście najlepiej wskaźniki wyliczać w Internecie korzystając z dostępnych kalkulatorów.
Dla przykładu poniżej wyliczenie w serwisie landlordvision*
Z tego kalkulatora wyszło, że rentowność brutto to 8% a netto to 6,7%. Wszystko zależy od przyjętych założeń wydatków. Dla przykładu przyjąłem zasadę 1% dla repairs and maintenance. Czyli 1% z wartość nieruchomości. Mimo, że praktycznie wszystko jest nowe w domu lub ma ok. 2 lata (mowa o instalacjach) to można spokojnie zakładać taką wartość, gdyż dom ma już sporo lat.
Na chwilę obecną przyjąłem w wyliczeniach obłożenie przez 12 miesięcy. Dobrym zwyczajem jest przyjmowanie 11 miesięcy. Ale w miejscowości gdzie wynajmuje jest na chwilę obecną głód na domy pod wynajem. Więc nie narzekam na brak chętnych.
Jaka wartość wskaźnika rental yeld jest dobra?
Zyska z najmu powinien wynosić przynajmniej 8%. Jeśli jest poniżej to inwestycja w nieruchomość jest słaba i generuje mało. Pamiętaj, inwestowanie w nieruchomości pod wynajem jest obarczone pewnym ryzykiem, dlatego zysk powinien być na jakimś minimalnym poziomie. Oczywiście jest to wartość uśredniona.
Możesz mieć zawsze przez 12 miesięcy wynajętą nieruchomość oraz zero problemów z najemcami jak z nieruchomością, w której nic się nie psuje.
W prawdziwym życiu takie coś rzadko się zdarza. I zawsze coś się pojawia. Jeśli nie z nieruchomością to mogą tobie gwałtownie podrożeć odsetki od kredytu.
Czym jest ROI
Return on Investment to roczny zysk (dochód minus koszty) generowany przez aktywo, podzielone przez włożone środki pieniężne.
Zauważ, że są jeszcze takie pojęcia w użyciu jak ROC – zwrot z gotówki, czy ROCE – zwrot z zaangażowanego kapitału. Dla potrzeb inwestycji w nieruchomości praktycznie wszystkie oznaczają to samo. Nie mylić tych pojęć podczas analizy fundamentalnej np. akcji.
Więc wzór wygląda tak:
ROI = roczny przychód z najmu / zainwestowane pieniądze * 100
Również ROI warto wyliczyć sobie w Internecie. W tym przypadku skorzystałem z dość interesującego narzędzia, gdzie moje ROI wynosi 34%. Tak naprawdę bardzo ciężko jest wyliczyć ile będzie dokładnie, gdyż nie wiesz jakie będą koszta w najbliższym czasie. Może się okazać, że nagle wyskoczą w ciągu roku dwie awarie i cały zysk wyparuje.
UWAGA: Koniecznie zapoznaj się z całą serią pt.: Bloger kupuje nieruchomość pod wynajem w UK
A nawet może okazać się strata. Dlatego do wyliczeń podchodzę bez większych emocji. Z resztą za dwa lata będę robił remortage więc moje ROI ulegnie zmianie. To co istotne to na chwilę obecną rentowność brutto to 8%. I to daje pewne wyobrażenie o inwestycji.
Każdy kto inwestuje w nieruchomości pod wynajem to powie ci, że tutaj to zarabia się też na wzroście wartości nieruchomości.
Zdjęcie poniżej przedstawia tylko jedną z możliwych wariantów symulacji i raczej ma charakter poglądowy.
Skumulowane liczby w okresie 30 lat wyglądają ciekawie. Czasami warto robić wyliczenia na 5, 10 i 30 lat. Zakupiona nieruchomość za 30 lat będzie dużo więcej warta niż teraz. Na chwilę obecną jest ok. £90,000 Funtów. Za 30 lat może być warta nawet £275,000 Funtów. Do tego dojdzie zysk z najmu ok. £143,000 Funtów.
Tak to wygląda w bardzo pozytywny scenariuszu, zakładając średnioroczne wzrosty nieruchomości na poziomie 5% rocznie. Pewnie tak nie będzie, ale można sobie pomarzyć.
Raczej będę obstawiać dalsze psucie pieniądza a co za tym idzie wysoką inflację.
Nikt nie wie, co się stanie przez kolejne 30 lat i co po drodze się wydarzy. Mogę sobie planować i wyliczać, a życie napisze własny scenariusz. A jaki to może być scenariusz. zapraszam na siepomaga.pl i przekonaj się sam, że różnie to bywa.
Jeśli interesujesz się inwestowaniem w nieruchomości to zapraszam cię do specjalnej listy mailingowej, gdzie będziesz dostawał informację odnośnie rynku nieruchomościowego.
A całą serią odnośnie inwestowania w nieruchomości pod wynajem poznasz KLIKAJĄC TUTAJ.
Poznaj partnerów projektu
UWAGA: Linki z ‚*’ mogą zawierać linki afiliacyjne i mogę zarobić prowizję, jeśli skorzystasz z usług firm. Dzięki temu mogę opłacić koszty blogowania i przejść wcześniej na emeryturę. Najlepiej przed 55 rokiem życia?
UWAGA: Przedstawiam prywatne opinie i nie ponoszę odpowiedzialności za decyzje czytelników. Zawsze staram się przedstawić aktualne informacje ale mogą już być nie aktualne. Dlatego przed podjęciem decyzji proszę o ich weryfikację, oraz konsultacje z licencjonowanym doradcą finansowym. Proszę zapoznać się ze stroną: zrzeczeniem odpowiedzialności, abyś był świadom wagi przedstawionych informacji.