Wiele osób zastanawia się w jakiej formie prawnej lepiej zakupić nieruchomość pod wynajem. Ma to szczególne znaczenie w przypadku pierwszej nieruchomości.
Ostatni głośno zrobiło się o tym, że lepiej jest kupić na spółkę LTD, ale czy na pewno? Koszty obsługi takiej spółki w skali roku to przynajmniej 1000 Funtów i więcej. A to bardzo źle wpływa na rentowność całego biznesu.
Może zacznę od początku. Całe to zamieszanie wzięło się z powodu section 24 i warto wytłumaczyć na czym to polega.
Polecam zapoznać się z 14 modułami odnośnie zakupu nieruchomości w UK
Najkrócej opisując section 24 oznacza, że właściciele domów nie mogą wrzucać w koszta odsetek od kredytów. Dokładnie od 2017 roku do 2021 będą następować kolejne etapy tej reformy.
Więcej na ten temat opiszę w kolejnym module, gdzie będę szczegółowo analizował podatki, gdyż tak naprawdę section 24 dla pierwszego progu podatkowego nic znaczącego nie zmienia.
Warto tutaj dodać, że jest jeszcze trzecia droga a mianowicie kupno na osobę prywatną a następnie wniesienie nieruchomości do spółki, czyli Incorporation Relief.
A czwarta droga to wybór spółki. Wiadomo standardem jest LTD, ale są inne rozwiązania jak SPV (Special Purpose Vehicle), PMC (Property Management Company) czy rodzinnej LLP(Limited Liability Partnership).
Więc jak widzisz jest dosyć sporo rozwiązań i każdy ma swoje konkretne przeznaczenie, wad i zalety.
Chcesz dowiedzieć się jak inwestować w nieruchomości pod wynajem w UK? Kompleksowe wiedzaZapraszam na szkolenie online: https://www.moneygrabbing.co.uk/go/szkolenie-zaawansowane-z-inwestowania-w-nieruchomosci-w-uk/
Co warto wybrać LTD, PMC, LLP?
W przypadku wniesienia nieruchomości prywatnej w spółkę LTD należy liczyć się z kosztami. Przede wszystkim należy zapłacić Capital Gain Tax (podatek od zysków kapitałowych i powstaje on w wyniku różnicy ceny zakupu a wartością w momencie przeniesienia własności).
Warto sprawdzić, czy przeniesienie własności na LTD da korzyść podatkową. Najczęściej taka sytuacji ma miejsce, gdy jesteś w wyższym progu podatkowym. Jednakże koszta są wysokie, po drodze będzie prawnik i Stamp duty.
Oczywiście są pewne metody na ominięcie Capital Gain Tax. Dla przykładu zamiast wnieść nieruchomość do spółki LTD, to warto rozważyć wniesienie do spółki LLP. Oczywiście nie jest tak różowo, gdyż sprawa rozkłada się jeszcze o to, czy jest kredyt czy nie. Ale to już są takie szczegóły, że mogę tylko polecić konsultacje z dobrym księgowym.
Dodam tylko tyle, że LLP pozwoli uniknąć zapłaty podatku CCG jak i Stamp duty.
PMC warto rozważyć w przypadku jeśli masz nieruchomość na osobę prywatną ale znajdujesz się w wysokim progu podatkowym i zyski wygenerowane przez Twoją nieruchomość czy nieruchomości generują duże podatki. Założenie spółki PMC, która będzie nadzorować te nieruchomości może dać duże oszczędność.
PMC to nic innego jak prywatna agencja nieruchomości.
Należy sobie to dokładnie policzyć, czy koszt prowadzenia takiej spółki da wymierne korzyści podatkowe.
Tylko aby nie zrozumieć źle, część osób tego nie odróżnia podatek dochodowy jest płacony przez właściciela nieruchomości, albo właścicieli (np. mąż i żona).
UWAGA: Jeśli szukasz pomocy odnośnie księgowości dla landlordów to polecam skorzystać ze szkolenia online. Na chwilę obecną to koszt 157 Funtów.
Czy warto kupować nieruchomość razem z żoną?
Ja właśnie zdecydowałem się na takie rozwiązanie. Dlatego wziąłem nieruchomość nie jako joint tenants a tenants in common.
Jeśli nie masz tenants in common można to zmienić u prawnika.
Podzieliłem na 50%, dzięki temu zyski będę dzielił na dwie osoby i tym samym mam do dyspozycji dwie wolne kwoty od podatku (jeśli zdecyduję się sprzedać w przyszłości).
Również mam zamiar skorzystać z Form 17 i powiadomić HMRC i przenieść większą część zysku na żonę, np. w proporcji 90/10 (ale muszę to jeszcze potwierdzić w HMRC lub u dobrego księgowego).
Pamiętaj, jeśli kupiłeś nieruchomość z kimś np. z żona to oznacza, że ty jak i żona musicie wypełnić Self Assestment i rozliczyć dochody z najmu.
A co w przypadku jeśli tylko jedna osoba jest właścicielem nieruchomości. To może warto rozważyć podzielenie się z żoną lub z mężem. Być może jest to szybsza i tańsza metoda niż zakładać spółkę LTD.
Podsumowując Form 17 służy do tego, aby poinformować HMRC o tym, że chcesz się rozliczać inaczej np. 99/1 niż standardowe 50/50. I pamiętaj masz 60 dni na poinformowanie HMRC.
Co należy zrobić?
Przede wszystkim skontaktuj się z prawnikiem. Zainteresuj się takimi pojęciami jak:
Deed of conveyence (koszt od £200 do £400)
Declaration signed by the 2 parties (zwykła umowa, wzory są dostępne na Internecie)
Bank letters confirming the change (najlepiej skontaktuj się ze swoim brokerem)
Warto dodać, że przeniesienie własności na żonę nie jest obciążone podatkiem CTG. Ale należy zapłacić SDLT (Stamp duty). Ale pamiętajcie dotyczy to drugiej nieruchomości. Bo w przypadku pierwszej nieruchomości jest zwolnienie z SDLT. Może się okazać, że dla Twojej żony będzie to pierwsza nieruchomość w UK. Wówczas nie zapłacisz SDLT.
I nie wiem czy wiesz, ale SDLT w tym przypadku płaci się tylko od części, na której jest mortgage. Być może nie dojdzie do zapłaty, gdyż SDLT płaci się powyżej £40,000 wartości mortgage.
Gorąco zachęcam do zapoznania się z podcastem odnośnie kredytów typu BTL, czyli takich, które służą zakupowi domu w UK pod wynajem.
Współwłasność ma to do siebie, że jak przyjdzie zapłacić CGT to będzie można zmniejszyć podatek o dwie wolne kwoty od podatku.
Z reszta jest mały myk na to, aby nie płacić CTG. Wystarczy aby nieruchomość, którą chcemy sprzedać lub przenieść do spółki była naszym domem. Należy tam mieszkać min. 15 miesięcy i spełnić pewne warunki (również słyszałem że i rok wystarczy).
I tutaj znajdziesz odpowiedz dlaczego ludzie w UK tak często się przeprowadzają. Oczywiście urzędnicy skarbowi znają tę sztuczkę i jak ktoś już któryś raz z rzędu przeprowadza się to może liczyć z dużym prawdopodobieństwem na kontrolę.
Zalety zakupu nieruchomości na spółkę LTD
Corportaion Tax – w 2019 roku 17%
Stamp duty 0.5% (przy sprzedaży), kupujący zapłaci tylko 0.5%. Ponieważ sprzedaje się udziały w spółce.
Zabezpieczenie siebie
Możesz sobie wybrać rok rozliczeniowy
Możliwość transferu nieruchomości pomiędzy spółkami. Brak SDLT i CGT
Dywidenda – ulga podatkowa (2000 Funtów bez podatku)
Indexation Relief dla CGT (Capita Gain Tax) – Jest to coś podobnego do wolnej kwoty od podatku
Inwestowanie przez Pension Scheme
Pożyczka dyrektorska
Wady zakupu nieruchomości na spółkę LTD
Księgowość w spółce metodą memoriałowa
Pełna księgowość
Raporty finansowe – finanncial statements, czyli rachunek zysku i strat oraz bilans
Co do dywidend warto dodać, że opodatkowanie zależy od tego w jakim progu podatkowym jesteś. Dywidendy oczywiście wypłaca się z zysku. Pewne rozwiązanie to zrzeczenie się dywidendy na rzecz innych udziałów. Poczytaj sobie o Divident Waiver.
Warto również wspomnieć czym jest Indexation Allowance
Jest to coś jak wolna kwota od podatku, ale uzależniona od indeksacji, która jest podane na stronie gov.uk. Jeśli pierwszy raz o czymś takim słyszysz to koniecznie skontaktuj się ze swoim księgowym.
O co chodzi z tą spółką SPV (Special Purpose Vehicle)
Jest to spółka celowa ze szczególnym przeznaczeniem na rynek nieruchomościowy ze względu na kredyty hipoteczne. Jest to konfiguracja spółki, która może starać się o kredyty hipoteczne np. w bankach.
Po prostu w Companies House należy zgłosić specjalny kod SIC CODE for letting property. Wówczas taka spółka może ubiegać się o mortgage.
Czyli podsumowując przeznaczeniem spółki SPV jest posiadanie nieruchomości na najem i nic więcej.
Oczywiście zwykła spółka nadal może ubiegać się o mortgage, ale opcji jest już mniej niż w przypadku SPV.
Lista SIC CODE:
68100 Buying and selling of own real estate
68209 Other letting and operating of own or leased real estate
68320 Management of real estate on a fee or contract basis
O co chodzi z tą spółką PMC (Property Management Company)
Jest to spółka o konkretnym przeznaczeniu a dokładnie zarządzanie nieruchomością lub całym portfolio. Przyjmuje się, że koszt obsługi nieruchomości to ok. 10% – 15% i właśnie tyle zaleca się wrzucić w koszta do spółki PMC. Należy policzyć, czy koszta zarządzania pozwolą na zmniejszenie podatku.
W przypadku najmu dla rodziny raczej nie, ale jak ktoś ma nieruchomość typu HMO, to już warto policzyć, czy jest to opłacalne.
W przypadku portfolio takie rozwiązanie jest już jak najbardziej opłacalne.
Podsumowanie
Jak widzisz jest dość sporo informacji do sprawdzenia odnośnie formy prawnej oraz strategii. W powyższym artykule nic jeszcze nie wspomniałem o wspólnym inwestowaniu z inwestorem, wówczas powstaje jeszcze więcej możliwości.
Polecam porozmawiać z dobrym doradcą podatkowym, który pomoże to ogarnąć. Tak się składa, że sytuacja każdego z nas jest inna, do tego dochodzą pewne sprawy rodzinne, kwestie zabezpieczenia majątku.
Aby móc dobrze podjąć decyzję, należy wiedzieć o każdej możliwej formie prawnej.
Wówczas znajdziesz najlepsze rozwiązanie dla siebie. Warto też planować w dłuższej perspektywie, czy to będzie tylko jeden dom czy może więcej. Czy zamierzasz wyjechać z Anglii czy zostać.
Pamiętaj, że powyżej wymieniłem tylko podstawy.
Dla przykładu jeśli postanowisz wyjechać do Polski to zyski z dywidend są opodatkowane w UK oraz w PL. A jako osoba prywatna będziesz musiał zarejestrować się do non-resident landlords co wiąże się z pewnymi trudnościami.
W następnym module przedstawię pewne wyliczenia i pokażę na liczbach co się opłaca a co nie. Jakie konkretne formy prawne wpływają na zysk a jak na stratę. Co się opłaca a co nie. Dlatego zachęcam do zapisania się do listy mailingowej i zadawania pytań w komentarzach.
koniecznie zapoznaj się z dwoma wcześniejszymi artykułami z tej serii:
Napisz proszę w komentarzach jaka według ciebie jest najlepsza forma prawna zakupu nieruchomości pod wynajem oraz proszę podziel się tym artykułem ze znajomymi, co inwestują w nieruchomości w UK.
Poznaj partnerów projektu
Wszystkie zawarte informacje są prywatnymi opiniami autora i nie można ich traktować jako rekomendacji i autor nie ponosi odpowiedzialności za decyzje czytelników. Zawsze staram się przedstawić aktualne informacje ale mogą już być nie aktualne.