Postanowiłem dokładniej przyjrzeć się i odpowiedzieć na pytanie ile dokładnie kosztuję domy w UK. I nie mam na myśli wartości bezwzględnej, a to czy są po prostu drogie, czy tanie.
Ponieważ stopy procentowy pierwszy raz od wielu lat zostały podniesione, więc kredyt podrożał to i mniej ludzi może sobie pozwolić na zakup więc i ceny powinny skorygować się w dół.
Coraz więcej głosów jest za tym, że ceny domów w UK spadną.
Aby móc dobrze pojąć rynek w UK należy dokładnie analizować Londyn, gdyż on nadaje ton we wszystkim w tym kraju, jak i zarazem zamydla obraz ze względu na wysokie ceny nieruchomości.
Chcesz dowiedzieć się jak inwestować w nieruchomości pod wynajem w UK? Kompleksowa wiedza. Zapraszam na szkolenie online: https://salakconsulting.co.uk/szkolenia/
Jak zrozumieć nieruchomości
Aby lepiej pojąć rynek nieruchomościowy należy dokładnie przyjrzeć się stopom procentowym. Ktoś może powiedzieć, że rynkiem steruje popyt i podaż. Tak zgadza się, ale mamy do czynienia z wypaczoną sytuacją, gdzie politycy już dawno wypaczyli gospodarkę i nic nie jest normalne.
Poniżej wykres stóp procentowych
Wyraźnie widać, że mamy obecnie historycznie niskie stopy, a to oznacza niskie odsetki od kredytów na zakup domu w UK. Więc teoretycznie więcej ludzi może pozwolić sobie na zakup nieruchomości. Z tego powodu, że kredyt na dom w UK jest bardziej dostępny.
Ale czy tak jest naprawdę. Niskie stopy oznaczają również, że nieruchomości są drogie, gdyż więcej ludzi stać na zakup nieruchomości i to winduje ceny domów.
Czy stopy procentowe mogą wzrosnąć
Oczywiście, że mogą. Już w przeszłości kilka razy wzrastały. Np. w połowie lat 80 wzrosły o 5% w mniej niż rok. A pod koniec 80 lat wzrosły o prawie 7% w ciągu nieco ponad roku.
Warto dobrze się przyjrzeć wykresowi i sprawdzić, jakie były średnie wartości. Czy będzie stać Ciebie na spłatę kredytu na dom, gdy stopy wrócą do 5% lub nawet 10%?
Jakie są ceny nieruchomości w UK
Do prostej analizy warto kierować się indeksem cen średnich w UK oraz zmianami w kolejnych latach. Wykres zobrazuje Tobie jak prezentują się ceny nieruchomości w Anglii.
Z pierwszego wykresu wyraźnie widać, że ceny od wielu lat idą do góry. Od czasu do czasu następują załamania, gdyż jak to na każdym rynku czasami jest drogo a czasami jest tanio. Jednakże w długiej perspektywie czasu nieruchomości cały czas drożeją.
Aby móc lepiej zrozumieć, gdzie jesteśmy obecnie należy jeszcze sprawdzić ilość aplikacji o kredyt na dom w UK. Tak się składa, że daleko nam do czasów prosperity między 2000 a 2004 kiedy to nieruchomości gwałtownie drożały.
Polecam sprawdzić co się dzieje ze zdolnością kredytową Anglików.
Polecam zapoznać się z artykułem opisującym w jaki sposób sprawdzić ranking kredytowy w UK
Obecnie mimo niskich stóp procentowych kupujących na kredyt jest dużo mniej. Czyżby ludzie kupowali nieruchomości za gotówkę?
Raczej obstawiam, że mimo niskich stóp procentowych ludzi po prostu nie stać na kupno domu oraz nie każdemu chce się odkładać na depozyt. Wiadomo, że lepiej kupić sobie fajny samochód, wczasy w gorącej Hiszpanii i najnowszy telefon co 2 lata. Więc nie ma czasu na zakup domu.
Jednakże do pełnej analizy należny przyjrzeć się jak procentowo rozkłada się wartość kredytu na dom w UK do zarobków. Pisałem więcej o tym we wcześniejszej analizie pt. Czy nieruchomości w Anglii są drogie.
Poniżej wykres pokazujący właścicieli domów w UK. Widać na nim, że systematycznie mimo niskich stóp procentowych jest coraz mniej właścicieli a za to coraz więcej ludzi wynajmuje domy.
Drugą kwestią mogą być niskie zarobki Brytyjczyków. Więc warto sprawdzić jak prezentują się średnie zarobki w UK.
Z wykresu wynika, że średnie zarobki systematycznie pną się do góry, więc o co chodzi, że ludzie w UK nie chcą kupować domów. Może problem jest jeszcze gdzieś indziej. Obecnie średnia to 517 Funtów na tydzień.
Ludzie zarabiają coraz mnie i nie stać ich na kupno domu
Nie wiem, czy wiesz, ale rządy na całym świecie po cichu okradają swoich obywateli za sprawą inflacji. Tak, to oni są odpowiedzialni za pośrednictwem Narodowych Banków, które sterują popytem i podażą pieniądza.
Być może pensje rosną, ale za słabo, aby nadążyć za galopującą inflacją. Chyba każdy czuje, że coraz więcej wydajemy w sklepach i nie koniecznie jest to spowodowane tym, że kupujemy coraz lepsze i droższe produkty.
Zobaczmy jak się prezentują średnie wzrosty naszych pensji. Poniżej wykres za ostatnie 10 lat
Przez ostatnie 10 lat inflacja CPI wyniosła ok. 30% (Pisałem o tym więcej w artykule pt.: Podjąłem najważniejszą decyzję w swoim życiu). I tak średnie zarobki w 2008 wyniosły ok. 440 Funtów, aby wzrosnąć do 517 Funtów obecnie, a to stanowi tylko 17% więcej. Więc oznacza to, że dużo mniej zarabiamy niż powinniśmy. Dlatego jest to jeden z powodów, dlaczego ludzie nie kupują domów w UK. Po prostu nie stać ich na uzbieranie depozytu. Kredyt hipoteczny nie jest już dostępny dla każdego chętnego.
Wykres pokazujący wzrost inflacji (CPI) na przestrzeni ostatnich 10 lat.
Warto dodać, że badam okres tylko 10 lat. Ciekawe co by się stało jakbym wziął okres np. 50 lat. Oraz dodał wartość waluty (obecnie Funt jest niedowartościowany). Jak rozmawiam ze starszymi ludźmi to opowiadają mi, że kiedyś można było rodzinę utrzymać z jednej pensji. A dzisiaj? Chyba jest to nie możliwe. Zakładając, że masz dobrą pensję to ten problem nie dotyczy Cię.
Bardzo dobrym wskaźnikiem jest właśnie współczynnik cen nieruchomości do zarobków, czyli tzw. House price to earnings ratio.
I tak w Londynie jest to powyżej 13 a na Północy w granicach 5 za rok 2017. Polecam porównać te dane z wartościami historycznymi a w szczególności, gdy była górka oraz dołek na rynku. Da to Tobie obraz, gdzie jesteśmy teraz.
Warto więc zadać sobie pytanie czy warto kupować dom, na który musisz dwa razy dłużej pracować. Może lepiej się przeprowadzić. Kiedyś miałem propozycję pracy dla BMW w Oxford. Ale zrezygnowałem jak sprawdziłem ile musiałbym dać za najem oraz kupno domu. Ceny były nie współmierne do zarobków. Musiałbym zarabiać dużo więcej. Co z tego, że płacą kilka tysięcy funtów więcej, skoro za dom musiałbym dać kilkaset tysięcy więcej. Ale wiadomo, północ Anglii nie jest tak atrakcyjna jak południe. Coś za coś.
Więc pytanie czy warto kupować dom w UK
Musisz sam sobie na nie odpowiedzieć. Powyższe wykres już dają bardzo dużo informacji. Warto rozważyć i przemyśleć, czy będzie Cię stać na spłatę kredytu, jeśli podrożeje przynajmniej dwa razy.
Bardzo dobrym rozwiązaniem są kredyty na dom ze stałym oprocentowaniem na 2 i 5 lat. To jest bardzo długo i może Ciebie uchronić przed nagłym wzrostem stóp procentowych.
Jeśli inwestujesz w nieruchomości to sprawdź – co się stanie z Twoim Cash Flaw, gdyż rata odsetkowa będzie dwa razy droższa w przypadku dwukrotnego wzrostu oprocentowania. Część ludzi powie, że najmy też pójdą do góry, ale nie od razu i wzrosty rozłożą się w czasie.
Na duży plus jest to, że obecnie ceny nieruchomości w UK są tańsze (bez Londynu) po uwzględnieniu inflacji. Ale zarabiamy mniej niż 10 lat temu, więc nie każdego stać na kupno. Oczywiście również po uwzględnianiu inflacji.
Nie wszędzie opłaca się kupować dom dla siebie jak i pod inwestycję. Należy zrobić dokładną analizę.
Tak jak widać na mapce powyżej są miejsca, gdzie trzeba zapłacić dużo więcej, jeśli kupujesz dom dla siebie lub pod inwestycję to niestety będzie to Cię więcej kosztować.
Może warto rozważyć przeprowadzę lub inwestowanie w inne rojony Anglii, aby być lepiej przygotowanym na nadchodzący kryzys. A kryzys będzie.
Koniecznie zapoznaj się z analizą mojego pierwszego zakupu nieruchomości w UK.
Czarny scenariusz
Jesteś przygotowany na to, że pewnego dnia nastąpi załamanie i nagle ceny nieruchomości zmaleją o 20% – 30% i bank zarządza wyrównania brakującego depozytu (UWAGA – tę informację należy jeszcze potwierdzić). Ma to szczególne znaczenie dla inwestorów posiłkujących się BTL, gdzie depozyt to aż 25%.
A jeszcze więcej może się zmienić w przypadku inwestorów, którzy kupili na górce. Dwukrotny wzrost oprocentowania spowoduje dokładnie dwukrotny wzrost miesięcznej składki kredytu (interest only). Jeśli płacisz np. 200 Funtów to będziesz płacił 400 Funtów. Warto być przygotowanym na taką ewentualność.
Zobacz jak prezentuje się wykres porównujący koszt najmu domu w UK w zależności od rejonu w 2007 roku oraz w 2017.
Londyn jak zawsze pokazuje największą dynamikę zmian. W pozostałych rejonach ceny najmu były nieznacznie większe niż 10 lat temu. Więc pytanie jak to przekłada się na nasze rzeczywiste portfele, czyli siłę nabywczą Funta.
Warto sprawdzić jak wartość najmu odnosi się do średnich zarobków.
Największą różnicę widać w Londynie. Ludzie muszą obecnie dużo więcej płacić niż jeszcze 10 lat temu. Mój rejon, czyli Yorkshire odnotował realny spadek. I obecnie płacę mniej za rent niż 10 lat temu. Co też potwierdzam z osobistych obserwacji.
Dzięki tej prostej zależności można lepiej podkreślić czy ceny w perspektywie 10 lat są tanie czy drogie.
Więc jak widzisz, aby móc zdiagnozować rynek nieruchomości w Anglii, to należy wiele różnych czynników brać pod uwagę. W tym artykule przedstawiam te najważniejsze oraz oczywiste. A jest tego jeszcze więcej. Nie opisuję ilości rozpoczętych budów oraz wartości firm notowanych na giełdzie jak i ilości sprzedanych nowych domów, czy wartości depozytów. Czy ludzie płacą więcej czy mniej na depozyt.
Ogólnie północ Anglii płaci mniej za wynajem niż południe w relacji do zarobków, które i tak są o 15% niższe niż 10 lat wcześniej, co już udowodniłem w tym artykule.
Podsumowanie
Mam nadzieję, że tym wpisem pomogłem Tobie w podjęciu decyzji o zakupie lub sprzedaży domu w UK. Inna sytuacja jest w przypadku pierwszego domu a inna w przypadku pod najem. Należy te dwie rzeczy rozdzielić, gdyż inne czynniki będą decydować o opłacalności.
Polecam posłuchać podcast odnośnie kredytu na zakup domu w UK jak również pod inwestycję tzw. kredyt BTL.
Jednakże pisząc ten artykuł sam sobie uświadomiłem, jak ważne w porównaniu do cen domów w UK są takie czynniki jak zmiana zarobków oraz inflacji. Również wartość najmu nie musi być zależna od zmian cen domów, jak i inflacji. Oczywiście w długiej perspektywie wszystko się wyrówna, ale ta perspektywa może trwa tyle ile okres kredytu na dom w UK.
Co w przyszłości?
Wszyscy wielcy znawcy zapowiadają, że nieruchomości będą tanieć ze względu na wzrost stóp procentowych, które są na historycznie niskim poziomie. Im droższy kredyt tym trudniej go dostać. A jak pokazałem na wykresach już jest słabo z tymi kredytami.
Po prostu ludzie w UK mniej zarabiają i ich nie stać na kupno domu. Tak jak pokazałem nieruchomości w UK tanieją już od dłuższego czasu za sprawą inflacji. Londyn i okolice są drogie ze względu na to, że inwestorzy z całego świata zaczęli skupować domy pod inwestycje właśnie za sprawą taniego pieniądza. Na szczęście ta gorączka nie przełożyła się na całą Anglię. Widocznie odpuścili sobie biedną północ.
Ale i przez to, ceny w czasie kryzysu nie spadły aż tak bardzo jak w przypadku innych krajów o czym dowiesz się już w poniższych wykresach.
Aby nieruchomości staniały ceny mogą stać w miejscu a inflacja zrobi swoje. Pewne rejony Anglii mogą ulec znacznym przecenom a inne tylko nieznacznym. Dla przykładu w rejonie gdzie mieszkam można kupić ładny dom w okolicach 100,000 Funtów i zarabiać nieznacznie mniej niż w Londynie.
A co z najmem
Będzie systematycznie wzrastał tak jak inflacja. Będą pewne okres, gdzie rent będzie tani a pewne gdzie będzie drogi. Co też powyżej udowodniłem. Dla Yorkshire jest obecnie niski a dla Londynu wysoki. Poniżej wykres pokazujący zmiany w okresie kilku lat. Zauważ, że dla pewnych rejonów Anglii te zmiany są dużo poniżej inflacji.
Jednakże jest to cały czas wzrost do góry.
Na koniec porównanie cen nieruchomości w różnych krajach. Wybrałem popularne kraje z Europy oraz z USA. Wyraźnie widać, że UK jest dużo powyżej ostatniego załamania. Można powiedzieć, że kryzys w 2008 roku to pikuś przy obecnych średnich cenach.
Dla przykładu ceny w USA dopiero zrównały się z tymi z kryzysu, a w Grecji lub w Hiszpanii ceny nadal są niskie i jeszcze trochę brakuje aby odrobić (stan na 2016 rok). Ale tak jak wcześniej udowodniłem. Londyn i południowa Anglia zakłamują ceny dla całej Wielkiej Brytanii.
Warto zrobić sobie porównanie z takimi krajami jak Szwecja lub Australia. Tam to jest dopiero bańka. Jak dojdzie do kryzysu to tam właśnie będzie największa przecena.
A jako dowód, że nieruchomości nigdy nie tracą (czy jakiś doradca Tobie tak powiedział?) to koniecznie zobacz jak ceny prezentowały się od ostatniego kryzysu na różnych rynkach. Rozpiętości od prawie -50% do prawie +50% i to w ciągu 8 lat. UWAGA: Dane do 2016 roku
Takie mogą być konsekwencje zakupu domu w złym momencie. Oczywiście już w innym artykule pt.: Czy nieruchomości w Anglii są drogie udowodniłem, że w długiej perspektywie czasu na nieruchomościach nie straci się tylko w krótkiej i średniej jest możliwe zagrożenie.