Inwestowanie w nieruchomości należy obecnie do najpopularniejszych sposobów lokowania kapitału. Polacy mieszkający w Wielkiej Brytanii także coraz częściej interesują się tym tematem. Posiadanie nieruchomości na własność to dla jednych sposób na zapuszczenie korzeni, a dla innych ciekawy plan na zyskowną inwestycję. Kupiony dom czy mieszkanie można wynająć, a po latach sprzedać ze sporym zyskiem.
Ceny nieruchomości na przestrzeni lat
Ceny nieruchomości w Anglii rosną, więc w długoterminowej perspektywie inwestowanie w nie może się bardzo opłacać. Wystarczy spojrzeć na dane z ostatnich kilku lat. Pod koniec 2015 roku ceny wzrosły o ponad 7% w stosunku do poprzedniego roku. Jednym z najbardziej miarodajnych wskaźników, pokazujących zmiany wartości angielskich nieruchomości, jest House Price Index (HPI).
Publikowane co miesiąc dane opracowywane są na podstawie wielu czynników. Między innymi pod uwagę brane są tu ceny nieruchomości, ich wiek, a także lokalizacja. Już od ponad 40 lat inwestorzy i kupujący nieruchomości opierają się na HPI podczas podejmowania decyzji o zakupie nieruchomości.
Chcesz dowiedzieć się jak inwestować w nieruchomości pod wynajem w UK? Kompleksowa wiedza Zapraszam na szkolenie online: https://salakconsulting.co.uk/szkolenia/
W tym miejscu warto jednak podkreślić, że pod koniec 2015 roku zanotowano niemal dwudziestoprocentowy wzrost tego wskaźnika w stosunku do roku 2008. Obecnie średnio ceny domów w Anglii wahają się średnio na poziomie od 300 do 400 tysięcy funtów.
Jeśli zastanawiasz się, gdzie obecnie znajdują się ceny nieruchomości w UK to koniecznie zapoznaj się z poniższymi wykresami.
Poniżej wykres pokazujący średnie ceny nieruchomości w UK. Wyraźnie widać kryzys w 2007 roku, oraz górkę. Dzisiaj jak się patrzy na ten wykres, to można powiedzieć, że ceny na szczycie w 2007 roku były niskie. Dzisiaj to dopiero jest rozgrzany rynek. Już wcześniej pisałem w artykule pt.: ceny domów w UK, że głównym winowajcą tych wysokich cen jest rynek w Londynie.
Jak dziś pamiętam, że odrzuciłem pracę w BMW w Oxfordzie 3 lata temu, gdy zobaczyłem w jakich cenach są nieruchomości. Co z tego, że dawali dobre pieniądze, ale za dom, który wynajmuje w South Yorkshire musiałbym dać prawie dwa razy więcej. A różnice w pensji nie są tak duże. Oczywiście za ten stan rzeczy odpowiadają niskie stopy procentowe, o których pisze poniżej.
Na chwilę obecną średnie ceny nieruchomości wg. UK House Price to £226,000 (lipiec), czyli jakieś £11,000 niż rok temu w tym samym roku. Widać wyraźnie, że ceny galopują szybciej niż możliwości odłożenia takiej kwoty przez większość mieszkańców UK. Średnie zarobki w UK są na chwilę obecną niskie i co roku koszta życia są coraz wyższe.
Mieszkasz w Londynie – sorry mamy taki klimat na wysokie ceny
Widać wyraźnie na wykresie, że ceny w Londynie są oderwane od pozostałych rejonów Anglii, nie mówiąc już o całym UK. Więc jak przymierzasz się do kupna w Londynie – no cóż właśnie przepłacasz. A jak ktoś mówi tobie, że ceny nieruchomości idą cały czas do góry to albo jest głupi albo próbuje sprzedać Ci dom lub kredy na ten dom.
Ceny nieruchomości są uzależnione od wielu czynników jak, stopy procentowe, inflacja, polityki migracyjnej, cyklu itp. I bywają takie momenty, że przez wiele lat ceny mogą iść w dół lub w stać w miejscu a inflacja zrobi swoje. Co ma obecnie miejsce w Polsce.
Kogo stać na zakup nieruchomości
Ceny nieruchomości w Wielkiej Brytanii mogą wydawać się wysokie z perspektywy Polski. Średnie zarobki w obu tych krajach są bardzo różne. Na Wyspach wynoszą miesięcznie 2 250 funtów, rocznie to ponad 27 tysięcy funtów. Dochody pracujących w Wielkiej Brytanii Polaków są jednak niższe.
Według danych publikowanych przez Narodowy Bank Polski, zarabiają oni około 1 300 funtów miesięcznie. Po przeliczeniu na polską walutę wychodzi 7 650 złotych. W porównaniu ze średnimi dochodami obywateli w kraju to całkiem nieźle.
Na początku chciałbym obalić pewien mit. I zapamiętaj, że ceny nieruchomości są zależne przede wszystkim od wartości stopy procentowej. A bardziej prościej czy pieniądz jest tani czy drogi. Obecnie mamy historycznie niskie stopy procentowe co oznacza, że pieniądz jest bardzo tani a tym samym ceny nieruchomości są bardzo wysokie.
Jednak rozważając zakup nieruchomości, należy wziąć pod uwagę nie tylko wysokość swojej aktualnej pensji, ale również perspektywy zarobkowe w przyszłości oraz wydatki bieżące.
Kupujący dom czy mieszkanie często zaciągają kredyt w UK, którego raty obciążają domowy budżet. Jeżeli planuje się zakup nieruchomości pod wynajem, wówczas czynsz płacony przez najemców można przeznaczyć na regulowanie należności w banku. Jak wspomniano, to dobry sposób na inwestowanie zarobionych środków. W Wielkiej Brytanii zainteresowanie wynajmem systematycznie rośnie, nawet o 30% w skali roku. Jak pokazują statystyki zwłaszcza właściciele mieszkań nie powinni mieć problemu ze znalezieniem najemcy.
Dlatego warto wiedzieć ile człowiek wydaje pieniędzy. Dzięki temu o wiele lepiej jest ustalić własne możliwości w przypadku nagłego wzrostu stóp procentowych. Tak jak to maiło miejsce w Turcji czy na Ukrainie. Mortgage na 2% albo 3% fajnie. A wyobraź sobie, że nagle trzeba płacić 9%, co nie jest niczym nadzwyczajnym. Z powyższego wykresu wyraźnie widać, że obecne stopy nie są normą a chwilową zawieruchą spowodowaną długiem i nadmiernym drukowaniem pieniędzy.
To właśnie stało się w Polsce z 'Frankowiczami’, ponieważ uwierzyli, że Frank zawsze będzie niski. Ale jakoś nie chcieli uwierzyć, że może być inaczej. Cóż, nikt nie lubi czarnych scenariuszy. niestety w Polsce ten rynek nadal jest opanowany przez pazerne banki i one narzucają swoje zasady. Ostatnio pytałem się o możliwość kredytu w funtach na zakup domu w Polsce i jak przedstawiono mi warunki to sobie pomyślałem. „Was chyba k…..wa po…….ło.” Niestety, ale według mnie to nie jest kredyt tylko zakład odnośnie w jakiej cenie będzie się prezentował funt przez kolejne 20 lat i tak powinien być prezentowany.
To samo miało miejsce z Frankowiczami. Oczywiście mogę taki zakład zrobić, bo zarabiam w funtach. Jednakże nie powinno się tego nazywać hipoteką. Nie wspominając o zmiennym oprocentowaniu czy innych kruczkach o których było bardzo głośno ostatnio. No cóż Polska to nadal kraj gdzie można legalnie okradać ludzi. Póki co wiele pseudo kredytów hipotecznych ma swój finał w sądach.
Zanim pomyślisz o kredycie na dom w UK sprawdź najpierw ile tak naprawdę kosztuje kredyt na dom w UK.
W sytuacji gdy samemu zamierza się korzystać z nieruchomości, wówczas trzeba liczyć się z koniecznością wygospodarowania dodatkowych pieniędzy na spłatę rat. Do tego dochodzi jeszcze kwestia wkładu własnego. W wielu krajach po zakończeniu wielkiego kryzysu, który zaczął się przecież od rynku nieruchomości, wprowadzono przepisy zaostrzające wymagania względem potencjalnych kredytobiorców. Instytucje finansowe ostrożniej weryfikują swoich klientów.
Od wysokości wkładu własnego zależy natomiast między innymi oprocentowanie zadłużenia. Dlatego przed jego zaciągnięciem warto oszczędzić jak najwięcej. Rozwiązaniem może być również zakup nieruchomości w dzielnicy położonej dalej od centrum, a nawet na przedmieściach. Tam ceny tradycyjnie są niższe.
Ceny nieruchomości nigdy nie spadają, zawsze idą do góry?
Zapewne każdy słyszał to wiele razy. Cóż mity lubią krążyć i zapewne skądś się biorą. Jest to prawda, gdy popatrzy się na wykres poniżej.
Patrząc na powyższy wykres to można zgodzić się z tym, że ceny zawsze lecą do góry i nigdy nie spadają. Jak się patrzy w perspektywie aż tak wielu lat to rzeczywiście nie spadają. Raczej ceny analizuje się w perspektywie 5 lat. I na tym wykresie brakuje bardzo ważnego czynnika o którym większość ludzi zapomina a mianowicie inflacji.
Jak do wykresu dorzuci się wartość inflacji to wykres już wygląda trochę inaczej. Ale to już każdy wie, że 10 lat temu za 100 funtów można było zrobić fajne zakupy w sklepie. Dzisiaj 100 funtów w ASDA to już nie to samo co kiedyś. Po uwzględnieniu inflacji średnie ceny są poniżej ostatniego szczytu. Jednakże z biegiem czasu ceny cały czas w falach idą do góry.
Jeśli interesujesz się nieruchomościami z szczególnym nastawieniem na rynek Brytyjski to koniecznie zajrzyj na inne artykuły z tej dziedziny na blogu: Blog o nieruchomościach
Czy stać Cię na spłatę kredytu mieszkaniowego?
Rozważając kredyt na dom warto sprawdzić jak się mają nasze zarobki do wysokości raty. Ludzie starają się oszukiwać i biorą na 30 lat albo i więcej. OK fajne rozwiązanie, ale dla inwestorów, którym zależy na Cash Flow ale zabójcze w przypadku własnego domu. Bank w postaci prowizji zabiera nam prawie ogromne ilości pieniędzy. Dlatego poniżej wykres, który pokazuje zależność w czasie jak wyglądało spłacanie kredytów na dom.
Kredyt może zabrać od 20% do nawet 50% naszych dochodów. I jest on uzależnione od stóp procentowych. Obecnie mamy historycznie niskie. Z wykresu wynika, ze zabiera ponad 30%. bywało, ze zabierał nawet 50%. Obecnie wiele rodzin ma z tym problem, ponieważ płaca nawet 50% swojej pensji na dom, co jest ogromnym obciążeniem. Ta wartość powinna być w granicach 20%. Wówczas taki kredyt nie jest wielkim balastem. A jak to wygląda u Ciebie.
Jakie z tego wnioski? Jeśli obecnie Twój kredyt na dom zabiera 50% to przygotuje się na to, że jak stopy wrócą do normalności to nie będziesz w stanie spłacać kredytu i bank zabierze Ci dom. Więc przygotuj się na to. Warto poszukać lepszej pracy lub zająć się czymś dodatkowym, inaczej będziesz płakał w przyszłości, że niedobre banki zabierają Twojej rodzinie dom.
O co biega z tym House price to earnings ratio FTB
Dużo tutaj nie trzeba pisać. Najprościej ujmując ile trzeb twoich rocznych zarobków aby spłacić dom w UK. Można się domyślić, że jest jakaś średnia oraz wartości skrajne. Drogo i tani. Większość społeczeństwa zarabia w granicach średniej krajowej.
W 2007 tej wskaźnik wynosił 5.4 (Londyn 7) Tak jak widać to na wykresie, później nastąpiło załamanie i widać, że dla Anglii wrócił do stanu ze szczytu, dla północy jest nadal poniżej (bardzo się cieszę, gdyż płacę za mieszanie tyle co w rodacy w Londynie za pokój). A rejon Londynu poszybował w niebo. Wnioski są oczywiste. Jeśli mieszkasz w Londynie to wydajesz dużo więcej na mieszkanie niż reszta ludzi w UK.
Poniżej uśredniony wykres dla Anglii oraz Walii. Łatwo wywnioskować, że rynek Londyński podbił statystyki. I na chwilę obecną trzeba trochę więcej wydać własnej pensji na mieszkanie niż w czasie bańki nieruchomościowej w 2007. Jednakże jak się wyłączy ze statystyk Londyn to okazuje się, że nie jest tak źle i ceny w UK są nadal atrakcyjne. Jeśli, zarabia się w miarę porządnie, gdyż należy przygotować się na wzrost stóp procentowych i tym samym rat kredytowych.
Sprawdziłem sobie rejon w którym szukam nieruchomości. I tak w 1999 House Price to earning ratio wynosił 2.7 i uzyskał szczyt w 2008 na 5.2. Czyli aż dwa razy zwiększył się. Więc przekładając na język zrozumiały średnio na spłatę kredytu należało aż dwa razy więcej oddawać swojej pensji niż w 1999 roku. Od tamtego czasu spadł do 4.5 (dane za 2016). Oznacza to, że jeśli kupię dom w tym rejonie to wiem, że realnie jest on tańszy niż w czasie bańki nieruchomościowej w 2007/2008.
UWAGA: jeśli chcesz sprawdzić jak się prezentuje ten wskaźnik dla Twojego rejonu to dołącz do listy mailingowej związanej z nieruchomościami. Jeśli już na niej jesteś to dostaniesz więcej informacji na e-mailem. Jest to mój ukłon w stronę ludzi, którzy dołączyli do listy mailingowej.
Warto dodać, że im wyższa wartość współczynnika to trzeba więcej pracować aby spłacić swoją nieruchomość. Jak to wygląda w praktyce. Sprawdziłem sobie wskaźnik dla Oxford i wyszło, że musiałbym za taki sam dom pracować dwa razy dłużej. Mając taką wiedzę, człowiek trochę inaczej patrzy na nieruchomości. Najczęściej podaje się ich wartość bezwzględną a nie nie ile trzeba na nią pracować. Ten mały trik powoduje, że człowiek rozważniej decyduje o kupnie własnego domy. Oczywiście inaczej to się prezentuje w przypadku inwestycji pod wynajem czy na flipa.
Dlaczego w Londynie jest tak drogo.
Po pierwsze ulubione miejsce inwestorów z całego świata. Do tego populacja Londynu rośnie w ogromnym tempie. Do 2029 roku ma wzrosnąć do ponad 10 milionów mieszkańców z 8,3 milionów obecnie. A ilość powstających nowych domów nie pokrywa silnie rosnącego popytu. I oczywiście to wszystko co pisałem wcześniej w tym artykule.
Lokalizacja jest kluczowa
Londyn to miasto, w którym ceny nieruchomości rosną szczególnie szybko. Decydując się na zakup domu czy mieszkania w tym mieście, trzeba liczyć się ze sporym wydatkiem. Wiele zależy tu oczywiście od dzielnicy miasta. Na nieruchomość w centrum mogą pozwolić sobie nieliczni. Przeciętny nabywca musi szukać w innych częściach brytyjskiej stolicy. I pocieszać się, że zakup droższej nieruchomości w dobrej lokalizacji może w przyszłości oznaczać większy zysk.
Faktem pozostaje natomiast to, że średnia cena za nieruchomość w Londynie jest wyższa o ponad 200 tysięcy funtów niż w innych częściach Anglii. Gdy pod uwagę weźmie się Szkocję czy Walię, różnice się jeszcze bardziej spektakularne. Najtaniej nieruchomości można kupić w Irlandii Północnej. I przyznam, że nie ciachałbym tak mieszkać. Do tego dochodzą wyższe koszty życia związane np z kosztami za transport. A wynagrodzenie nie jest aż tak wysokie w porównaniu do innych rejonów.
Więc czy warto dzisiaj przeprowadzać się do Londynu?
Jeśli zastanawiasz się, w jakim rejonie warto zakupić nieruchomość to obowiązkowo musisz zapoznać się z wpisem na blogu pt.: Gdzie najlepiej mieszkać w Anglii
Czy zakup nieruchomości się opłaca?
Jak wykazałem powyżej opłacalność inwestowania w nieruchomości zależy od wielu czynników. Wiele osób chce mieć jak najwięcej danych przed podjęciem decyzji i wówczas mogą poszukać praktycznych informacji w kilku miejscach. Jednym z chętniej wybieranych narzędzi jest internetowa porównywarka ofert kredytowych.
Wystarczy wpisać tam podstawowe dane dotyczące planowanego zadłużenia, takie jak jego wysokość czy czas spłaty, a następnie przeanalizować dostępne propozycje. Można też skorzystać z kalkulatora kredytowego, który pomoże opracować plan spłaty kredytu. Wskazane jest również skorzystanie z pomocy doradcy finansowego. Warto się z nim spotkać, chociażby po to, by omówić indywidualną sytuację klienta i sprawdzić dostępne opcje. Kupowanie domu w UK to poważna decyzja, którą najlepiej omówić z profesjonalistą do spraw finansów.
Bezpieczne inwestowanie w nieruchomości
W czasie rozmowy z doradcą finansowym na pewno pojawi się temat zarobków. To one decydują o zdolności kredytowej, wpływają również na ocenę opłacalności inwestycji. W Wielkiej Brytanii zarobki systematycznie wzrastają (z wyjątkiem kilku ostatnich lat), ale podobnie jak ceny nieruchomości zmieniają się w różnym tempie w zależności od regionu. Warto sprawdzić trendy w miejscu, w którym zamierza się kupić dom czy mieszkanie.
Koniecznie zapoznaj się z analizą zakupu mojej pierwszej nieruchomości w UK
Choć przyszłości nie da się całkowicie przewidzieć, to jednak sytuacja na lokalnym rynku pracy nie zmienia się z dnia na dzień. Między innymi dlatego dobrze jest upewnić się, czy średnie wynagrodzenie w danym miejscu rośnie i jak przedstawiają się różnice płac w stosunku do płci. Zanim zaciągnie się kredyt i zdecyduje na zakup nieruchomości, należy zabezpieczyć się na różne sposoby. A temu służy zebranie jak największej liczby informacji. Wówczas nawet droższy dom czy mieszkanie mają szansę okazać się lepszą inwestycją.
Czy opłaca się inwestować w UK?
Ponieważ koszta życia w UK są coraz wyższe. Kiedyś z jednej pensji można było przeżyć. Do tego ludzie nie chcą oszczędzać, w końcu raz się żyje a nowe auto tak fajnie się prezentuje przed domem (bardzo często widzę nowe autko za 20 tys. funtów i zaparkowane przed ruderą o wartości max. 80 – 100 tys.) powoduje, że ludzi po prostu nie stać na zakup mieszkania w UK.
Coraz więcej ludzi wynajmuje mieszkania do tego ogromy rynek najmu ukierunkowany dla imigrantów. Powoduje, że inwestowanie w najem jest bardzo intratnym biznesem w szczególności, gdy są niskie kredyty, możliwość remortgage (nie istnieje w Polsce) i w miarę stabilne prawo i rozwinięty rynek.
Poniżej wykres pokazujący, że najem w UK cieszy się ogromnym powodzeniem. Coraz więcej ludzi chce wynajmować.
Najzabawniejsze jest to, że koszt kredytu jest coraz niższy, a ceny nieruchomości bez uwzględnienia Londynu w relacji do inflacji są niższe niż w czasie ostatniej bańki powoduje, że ludzie nadal więcej wynajmują. Ale to widać w sklepach jak ludzie wydają pieniądze oraz po ilość kart kredytowych w portfelach. Ludzie wydają więcej niż zarabiają.
Podsumowanie wpisu czy nieruchomości w Anglii są drogie
Trochę się rozpisałem, ale tak się składa, że temat jest bardzo rozległy i do tego należy go rozpatrywać odzienie w przypadku zakupu domu dla siebie oraz pod wynajem. A w przypadku Polaków należy brać mix. Czyli zakupu dla siebie i w bliżej nie określonej przyszłości z możliwością sprzedaży lub najmu. Wiadomo, że cześć Polaków wróci do Polski, tym bardziej, że różnice w UK i PL zaczynają się powoli zacierać.
Sumując wpis wart zapamiętać jedną i istotną sprawę. Ile lat należy pracować na mieszkanie i porównać do historycznych wartości (jeśli zapiszesz się na listę mailingową to dostaniesz linka, gdzie można to sobie sprawdzić) oraz cen nieruchomości w relacji do inflacji oraz rejonu.
I na końcu wartość stop procentowych, które należy również porównać do historycznych wartości. I te wszystkie 4 informacje determinują czy ceny domów w Anglii są drogie czy tanie. Oczywiście nie będzie jednoznacznej odpowiedzi, gdyż przyszłość jest ciężko ocenić, ale przynajmniej pomogą dać odpowiedź czy jest tanio czy drogo oraz o czym wielu ludzi zapomina – czy mnie stać czy nie.
Jeśli jesteś inwestorem to dochodzi jeszcze więcej zmiennych, ale to już temat na inny wpis a póki co zapraszam zainteresowanych na kurs, który rekomenduję. Więcej dowiesz się KLIKAJĄC TUTAJ.
Zapraszam do dyskusji poniżej w komentarzach co o tym myślisz ( czy ceny domów w Anglii są drogie czy tanie?) oraz na grupie Facebook-owej, gdzie już ponad 200 osób interesuje się w jaki sposób inwestować w nieruchomości.